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Chinas Immobilienmarkt: Treiber, Herausforderungen und Chancen

Immobilienmarkt China - Changchun, Hauptstadt der Provinz Jilin
Blick auf das Stadtgebiet von Changchun, Hauptstadt der Provinz Jilin, China (Quelle: TonyV3112 / Shutterstock.com)

Chinas Immobilienmarkt kann für langfristige Investoren attraktiv sein. Nehmen wir das Beispiel Peking: Eine Person, die im Jahr 2000 ein neues Haus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche zu dem in der Stadt vorherrschenden Durchschnittspreis von rund 3.000 RMB pro Quadratmeter, d.h. insgesamt 300.000 RMB (36.100 EUR), gekauft hat, würde heute auf einem Vermögenswert sitzen, der zu aktuellen Preisen schätzungsweise 5,82 Mio. RMB (707.500 EUR) wert ist, was einem Wertzuwachs von fast dem 20-fachen entspricht.

Drei Treiber für eine positive Zukunft des chinesischen Immobilienmarktes

Und die Treiber, die hinter dieser Entwicklung stehen, sind noch heute gültig.

Erstens treibt die Urbanisierung die Nachfrage auf dem chinesischen Immobilienmarkt an. Zwischen 2000 und 2020 haben sich nach Schätzungen der Vereinten Nationen schätzungsweise 415 Mio. neue Einwohner in Chinas Städten niedergelassen, und bis 2040 werden sich schätzungsweise 208 Millionen Menschen in städtischen Gebieten ansiedeln.

Zweitens stützen auch höhere Einkommen die Nachfrage. Das Pro-Kopf-Einkommen in China ist 2019 um 5,8% gestiegen, und dank der größeren Kaufkraft sowie staatlicher Programme wie Darlehen aus dem öffentlichen Sozialfonds drängen mehr chinesische Einwohner auf den chinesischen Immobilienmarkt.

Drittens sind chinesische Käufer auch daran interessiert, bessere Häuser zu bekommen. Der IWF schätzt, dass 24% des Wohnungsbestands in Chinas Städten ohne private Küchen/Badezimmer ausgestattet sind, und mehr als ein Drittel stammt aus der Zeit vor 1990.

Diese Faktoren werden schätzungsweise 580 Mio. Quadratmeter an Immobiliennachfrage pro Jahr antreiben – was etwas mehr als der zweifachen Größe des Frankfurter Stadtgebiets entspricht.

Chinas Immobilienmarkt – nach wie vor eine Herausforderung für ausländische Investoren

Doch trotz aller Attraktivität, es bleibt es für ausländische Investoren schwierig, in Chinas Immobilienmarkt zu investieren. Ausländischen Investoren ist es nämlich verboten, direkt zu investieren, China Immobiliengesellschaften sind an den Weltbörsen nur wenig notiert, und Analysten-Recherchen gibt es kaum.

Auch der chinesische Immobilienmarkt befindet sich in einem massiven Strukturwandel. Die chinesische Regierung übt Druck auf kleinere Bauträger aus, indem sie strengere Finanzierungs- und Zugangsbeschränkungen für Landauktionen einführte. Die Fusionen und Übernahmen in diesem Sektor haben in den letzten Jahren stetig zugenommen und belaufen sich nach Angaben von PWC in den Jahren 2017 und 2018 auf insgesamt 163,4 Mrd. USD.

Ausblick und Chancen

Zudem verlangsamen sich die Verkäufe. Zwar stiegen die Verkäufe im April laut S&P Global im Jahresvergleich um 8,9%, aber die YTD-Verkäufe der chinesischen Top-Entwickler haben sich verlangsamt. Dies ist zum Teil auf die geringeren Verkäufe im 1. Quartal 2020 zurückzuführen, als die Covid-19-Lockdowns die Verkaufsaktivitäten beeinträchtigten, aber auch auf die seit langem bestehenden staatlichen Kontrollen der Immobilienspekulation, wie z.B. Beschränkungen beim Erwerb von Zweitwohnungen und höhere Steuern auf Immobilienverkäufe.

Das bedeutet aber nicht, dass es auf Chinas Immobilienmarkt keine Chancen für Unternehmen gibt.

Inmitten eines sich verlangsamenden Wachstums und massiver Veränderungen in der Branche, entwickeln viele Bauträger ihre Geschäftsmodelle weiter – und die Immobilienverwaltung sowie die Entwicklung ist ein wachsender Trend.

Eastspring Investments stellt fest, dass Reformen und die Abschaffung von Gebührenobergrenzen eine neue Branche für Immobilienverwalter eröffnet haben, und prognostiziert ein Gewinnwachstum von 34,4% p.a. von 2019 bis 2021.

Darüber hinaus öffnet die chinesische Regierung den Markt für Real Estate Investment Trusts (REITS) für Investitionen in qualitativ hochwertige Infrastrukturprojekte. Dadurch eröffnet sich für privates Kapital ein neuer Kanal für die Beteiligung an einer Reihe neuer Projekte.

Asien High-Yield-Bond-Strategien als Möglichkeit vom Trend China Immobilien zu profitieren

Wie kann man in diese Trends auf Chinas Immobilienmärkten investieren?

Asien High-Yield-Bond-Strategien können Investoren ein Engagement in diesem Sektor bieten. Asiatische Hochzinsanleihenstrategien führen in der Regel zu größeren Allokationen in Chinas Immobiliensektor und auf China ausgerichtete Strategien potenziell noch viel mehr. Sie haben das Potenzial, auch ausländischen Investoren klare Vorteile zu bieten:

  • Zugang sowohl zu Chinas Offshore- als auch zu Chinas Onshore-Anleihenmärkten: Chinas Immobiliengesellschaften sind sowohl auf Offshore-Märkten wie Hongkong als auch Onshore in China selbst gelistet. Programme wie Bond Connect und China Interbank Bond Market (CIBM) Direct, die im Juli 2017 bzw. Februar 2016 eingerichtet wurden, bieten institutionellen Anlegern wie Vermögensverwaltern und Versicherungsgesellschaften direkten Zugang zu Chinas Onshore-Märkten, nicht aber kleinen Privatanlegern.
  • Vor-Ort-Expertise in China als Grundlage für Marktinformationen und Entscheidungsfindung: Die Corporate-Governance-Standards in China, wie z.B. Offenlegungsanforderungen, unterscheiden sich deutlich von den Standards der entwickelten Märkte in den USA und Europa, so dass Fondsmanager mit Teams vor Ort in China einen Vorteil bei der Informationsbeschaffung und Bottom-up-Forschung haben können.
  • Vor-Ort-Expertise in China als Grundlage für Marktinformationen und Entscheidungsfindung: Die Corporate-Governance-Standards in China, wie z.B. Offenlegungsanforderungen, unterscheiden sich deutlich von den Standards der entwickelten Märkte in den USA und Europa, so dass Fondsmanager mit Teams vor Ort in China einen Vorteil bei der Informationsbeschaffung und Bottom-up-Forschung haben können.
  • Zugang zu einer Vielzahl von Branchennamen: Chinas Märkte sind bekanntermaßen volatil, und der chinesische Immobilienmarkt bildet da keine Ausnahme. Das bedeutet, dass eine Portfoliodiversifizierung über die führenden Namen der Branche hinweg unerlässlich ist. Da die Top Asian-Bond-Strategien auf eine Auswahl von Top-Namen setzen, können Investoren die Diversifizierung erhalten, die sie benötigen, um von der durch den Nachrichtenfluss verursachten Marktvolatilität einzelner Namen wegzukommen.

Da sich die Anleihenkurse für Chinas Top-Namen der Immobilienbranche nach einem Covid-19-induzierten Ausverkauf im Februar zu erholen beginnen, könnte jetzt ein guter Zeitpunkt sein, diesen Sektor genauer unter die Lupe zu nehmen.