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Weiter Ungewissheit am chinesischen Immobilienmarkt

China Property Market
Concerns are rising that the slowdown in China's real estate sector will continue into 2022.

Immobilieninvestitionen in China sind seit langem an das schnelle Wirtschaftswachstum des Landes gebunden. Laut eines kürzlich veröffentlichten Berichts machen der chinesische Immobiliensektor und die damit verbundenen Branchen fast ein Drittel des gesamten Bruttoinlandsprodukts (BIP) des Landes aus. Im Jahr 2021 steht Chinas Immobilienmarkt jedoch nach der Krise der China Evergrande Group, dem am höchsten verschuldeten Immobilienunternehmen der Welt, vor großen Herausforderungen.

Da immer mehr Zahlungen hochverschuldeter Bauunternehmen ausbleiben, hat sich die Stimmung gegenüber dem Immobiliensektor in China verschlechtert. Schätzungen von Bloomberg im Oktober zufolge sind chinesische Kreditnehmer im Jahr 2021 mit Offshore-Anleihen in Höhe von rund 9 Mrd. USD in Verzug geraten – wobei ein Drittel davon auf den Immobiliensektor entfällt.

Dies hat dazu geführt, dass große internationale Ratingagenturen chinesische Bauunternehmen herabstuften, deren Dollar-Anleihen in diesem Jahr etwa ein Drittel ihres Wertes verloren haben.

Der Sektor wird zusätzlich durch den Umstand belastet, dass chinesische Banken die Finanzierungsregeln für Hypothekenkredite verschärft haben, um Schuldenrisiken einzudämmen.

Trendwende in Chinas Immobilienmarkt

Aus China gibt es derzeit immer wieder Berichte über unvollendete Immobilienprojekte. Das Land war einst ein brandheißer Immobilienmarkt, auf dem nach offiziellen Angaben jährlich mehr als 900 Millionen Quadratmeter an Wohnungen gebaut wurden. Angesichts der knappen Finanzmittel für die Immobilienentwicklung verzeichnete China im Oktober jedoch einen starken Rückgang der neu begonnenen Wohnprojekte, und zwar um 33% gegenüber dem Vorjahr.

Nach Berechnungen von Reuters sanken die Preise für neue Häuser in 70 chinesischen Städten im Oktober um 0,25% gegenüber September — der erste Rückgang seit März 2015. Der Verkauf von Eigenheimen und der Erwerb von Grundstücken ist landesweit rückläufig, was Großstädte in China dazu veranlasst hat, die Preise für die Grundstücke um bis zu 20% senken. Auch die Wohnungsverkäufe auf dem breiteren Immobilienmarkt gingen im Oktober um 24% zurück.

Bauunternehmen in Not

Chinas gestresste Immobilienentwickler waren zuletzt darauf angewiesen, durch den Verkauf von Immobilienprojekten Kapital zu beschaffen und hohe Kredite aufzunehmen, um ihr Wachstum zu finanzieren und fällig werdende Schulden zu refinanzieren. Angesichts des Drucks durch die sinkenden Umsätze und die Kredite leiden Immobilienunternehmen derzeit unter einem großen Liquiditätsengpass, der zu beispiellosen Verlusten und in der Folge zu finanziellen Zusammenbrüchen geführt hat.

Insgesamt haben 20 der 30 umsatzstärksten chinesischen Immobilienfirmen, die sich in Schwierigkeiten befinden, mindestens eine der drei von der chinesischen Regierung festgelegten „roten Linien“ für Schulden überschritten, so Zahlen von Bloomberg.

Chinas Bauunternehmen müssen im Dezember Anleihen im Wert von fast 1,3 Mrd. USD zurückzahlen – nach 2 Mrd. USD im November, wobei von keinen Ausfällen berichtet worden ist.

Anleger warten nach wie vor auf eine Umschuldung des in Schwierigkeiten geratenen chinesischen Bauunternehmens Evergrande, das die am 6. November fälligen Zinssätze in Höhe von 82,5 Mio. USD nicht gezahlt hat und seinen Verpflichtungen vor Ablauf einer 30-tägigen Nachfrist am 6. Dezember nachkommen muss. Zuletzt wurde bekannt, dass die Regierung ein Grundstück von Evergrande, das für den Bau eines Fußballstadions in der Stadt Guangzhou vorgesehen war, zur Versteigerung zurückgefordert hat.

Die Kaisa Group Holdings mit Sitz in Shenzhen – Chinas drittgrößter Kreditnehmer von Dollar-Anleihen unter den Immobilienunternehmen – hat vor kurzem Pläne für die Rückzahlung von Vermögensmanagementprodukten und US-börsennotierten Offshore-Schulden angekündigt, die ursprünglich im Dezember fällig waren. Kaisa besitzt einen Schuldschein in Höhe von 400 Mio. USD, der am 7. Dezember fällig wird, und 12,9 Mio. USD an fälligen Zinszahlungen.

Fantasia Holdings, ein weiteres einst gut betuchtes chinesisches Bauunternehmen, hat nach Berichten im Zusammenhang mit einem ausstehenden Darlehen in Höhe von 149 Mio. USD einen Liquidationsantrag gegen seine Haupttochter Fantasia Investment Holdings gestellt. Inzwischen hat es die Genehmigung erhalten, die vorzeitige Rückzahlung einer lokalen Anleihe um zwei Jahre zu verschieben. Das Bauunternehmen hatte im Oktober eine Zahlung von 205,7 Mio. USD versäumt. Neben Fantasia sind auch andere Bauunternehmen wie Sinic und China Modern Land im Oktober mit ihren Schulden in Verzug geraten.

Unterdessen haben milliardenschwere Eigentümer chinesischer Immobilienfirmen wie Evergrande, Sunac China Holdings, Guangzhou R&F Properties, Shimao Group Holdings und CIFI Holdings Group in die eigene Tasche gegriffen, um ihre Schuldenverpflichtungen zu erfüllen und ihre in Schwierigkeiten geratenen Unternehmen vor der Zahlungsunfähigkeit zu bewahren. Durch den Verkauf von Luxusgütern und Beteiligungen an ihren börsennotierten Unternehmen haben diese chinesischen Bauunternehmen gemeinsam mindestens 3,8 Mrd. USD eingenommen, wie Bloomberg berichtete.

Probleme am Immobilienmarkt belasten Chinas Wirtschaft

Viele Ökonomen erwarten, dass der Immobilieneinbruch die wirtschaftlichen Aussichten Chinas für das nächste Jahr belasten wird. „Der Fußabdruck des chinesischen Immobiliensektors ist so groß geworden – mit einem Anteil der Immobilienproduktion und Immobiliendienstleistungen am BIP von 29% –, dass es kaum vorstellbar ist, wie eine erhebliche Verlangsamung der chinesischen Wirtschaft vermieden werden kann, selbst wenn die Probleme der Banken eingedämmt würden“, sagt Kenneth Rogoff, Professor für Wirtschaftswissenschaften in Harvard.

Multinationale Banken wie Goldman Sachs, Nomura, Bank of America, Citigroup und Barclays haben ihre Wachstumsprognosen für das Jahr 2022 für China auf unter 5% gesenkt.

Jüngste Berichte haben auch die Hoffnungen auf eine Stabilisierung der Finanzvorschriften für den Immobiliensektor zunichte gemacht. Im November erklärte die chinesische Bankenaufsichtsbehörde – China Banking and Insurance Regulatory Commission –, sie halte an ihrer Linie des Schuldenabbaus fest, um die „Finanzialisierung von Immobilien“ einzudämmen und Blasen im Immobiliensektor zu verhindern.

Tommy Wu, Ökonom bei Oxford Economics, erwartet für das vierte Quartal 2021, dass sich das Industrie- und Wirtschaftswachstum Chinas angesichts der Immobilienflaute und eines weiteren Covid-Ausbruchs noch mehr verlangsamen wird. Wu rechnet damit, dass das Wachstum der Industrieproduktion aufgrund der starken Rückwärtsverflechtung mit der Schwerindustrie stark unter dem Abschwung im Immobiliensektor leiden wird.

Allerdings wird laut Wu Chinas Immobilienabschwung zwar erheblich, aber begrenzt sein. „Die Banken haben damit begonnen, die Beschränkungen für Hypothekenkredite und Darlehen an Bauträger zu lockern. Wir erwarten, dass die politischen Entscheidungsträger weiterhin eine insgesamt lockerere Kreditpolitik verfolgen werden, um das Wachstum zu unterstützen.“