Home Fondsmanager Wie China versucht die Immobilienpreise zu regulieren

Wie China versucht die Immobilienpreise zu regulieren

China Property Prices
China's tight policies are affecting property prices.

In China steigen die Immobilienpreise stark an. Analysten führen diesen Trend auf das rasche Urbanisierungswachstum, die übermäßige Liquidität und die Abhängigkeit vom Wohnungsmarkt für Investments zurück. Laut Mirae Asset Global Investments ist die Urbanisierungsrate des Landes in den letzten 15 Jahren von 39,8% auf 60,6% gestiegen. Der Index, der Chinas nominale Wohnimmobilienpreise verfolgt, ist in den letzten zehn Jahren um 40% gestiegen, wie eine kürzlich durchgeführte Studie von Mirae Asset zeigt.

Sorgen über die Abkühlung des Immobiliensektors werden in China jedoch immer größer, da Preiserhöhungen durch staatliche Maßnahmen eingeschränkt wurden. Angesichts steigender Zahlungsausfälle von Bauträgern hat die chinesische Regierung Maßnahmen ergriffen, um deren Kreditaufnahme einzudämmen und so die Stabilität des Finanzsystems aufrechtzuerhalten.

Pekings Strategie der ‚Drei Roten Linien‘ wurde im vergangenen Jahr in der Immobilienbranche eingeführt und zwang viele Bauträger dazu, Schulden abzubauen. Grund hierfür ist der Umstand, dass viele Immobilienunternehmen stark auf Kreditaufnahmen für die Immobilienentwicklung angewiesen sind. Laut Fitch Ratings ist der landesweite Verkauf von Wohnimmobilien in China im August 2021 im Jahresvergleich stark zurückgegangen, nämlich um 20%. Auch Chinas Immobilienbestände liegen weit unter früheren Höchstständen.

Die chinesische Regierung versucht ebenfalls, Risikokontrollen wie Hypothekengenehmigungen und Kreditzinsen zu stärken, um Investoren und Unternehmen zu mehr Disziplin anzuhalten.

Als jüngste Maßnahme hat China beschlossen, ein Pilotprojekt zur Besteuerung von Wohnimmobilien in städtischen Gebieten einzuführen. Die Maßnahme ist Teil eines umfassenderen Programms für ‚gemeinsamen Wohlstand‘ und zielt darauf ab, die steigenden Immobilienpreise einzudämmen und Wohnraum erschwinglicher zu machen. Allerdings beunruhigt diese Entwicklung wohlhabende Chinesen in den Städten, die durch die Vermietung von Immobilien erhebliche Mengen an zusätzlichem Geld verdienen. Nach Ansicht von Analysten könnte dies Bauträgern, die Probleme mit Schulden oder Cashflow haben, kurzfristig schaden. Für größere und gut positionierte Unternehmen sollte es aber nur geringe Auswirkungen haben.

Wohnungsmarkt eingefroren?

Neben dem Evergrande-Skandal haben auch die sich zuspitzende Situation rund um Covid-19, die allgemeinen Auswirkungen der von der chinesischen Regierung verhängten Einschränkungen für Immobilien sowie die negative Stimmung unter Käufern zur aktuellen Verlangsamung beigetragen. Laut Fitch Ratings könnte die Ausweitung der Grundsteuerregelung in naher Zukunft die Stimmung unter Wohnungskäufern trüben, da diese mit einer landesweiten Einführung der Regelung rechnen könnten. Dies würde den Druck im Zusammenhang mit den Kreditengpässen der Bauträger verschärfen, die bereits den Verkauf von Wohnimmobilien beeinträchtigt haben.

In den letzten Monaten haben sich potenzielle Käufer vom Immobilienerwerb distanziert, da Peking hart gegen die Aufnahme neuer Kredite vorgegangen ist. Die vom Staatlichen Amt für Statistik veröffentlichten Daten zeigen, dass der durchschnittliche Neubaupreis in 70 chinesischen Großstädten im September unverändert blieb, während er im August um nur 0,2% gestiegen war. Dies war der erste monatliche Rückgang seit 2015. Darüber hinaus stiegen Chinas Preise für neue Eigenheime im September um 3,8% auf Jahresbasis und damit so langsam wie seit neun Monaten nicht mehr. Im August hatte der Anstieg noch 4,2% betragen.

Laut Datenanalyst China Real Estate Information (CRIC) verzeichneten die 100 größten Immobilienunternehmen Chinas im September einen Gesamtumsatz von 118 Mrd. USD, was einem Rückgang von 36,2% gegenüber dem Vorjahr entspricht, verglichen mit einem Rückgang von 20,7% im August. Dies ist ungewöhnlich, da die Monate September und Oktober in China normalerweise durch einen regen Immobilienverkauf gekennzeichnet sind.

Wirkt sich die Situation am Immobilienmarkt auf die Wirtschaft aus?

Die regulatorischen Eingriffe im Immobiliensektor haben in den letzten Monaten ebenfalls zur chinesischen Konjunkturabschwächung beigetragen. Der chinesische Immobilienmarkt ist von großer Bedeutung und hat einen recht großen wirtschaftlichen Fußabdruck.

„Der Immobiliensektor trägt in China schätzungsweise 24% zum BIP bei, einschließlich indirekter Auswirkungen durch Branchen wie die Stahlindustrie, verglichen mit 15% in den USA, wobei fast zwei Drittel auf den Wohnsektor entfallen“, sagte Louis Kuijs, Leiter für Asia Economics bei Oxford Economics. Eine Verlangsamung des Immobilienmarktes würde auch die chinesische Wirtschaft erheblich beeinträchtigen, so Kujis.

Der chinesische Immobiliensektor, der in hohem Maße mit Branchen wie der Stahlindustrie verflochten ist, beschäftigt rund 4 Millionen Menschen in verschiedenen Branchen und ist eine wichtige Einnahmequelle für viele lokale Regierungen. Auf China entfallen auch 50% des gesamten asiatischen Hochzinsanleihenmarktes, wobei der Immobiliensektor des Landes einen großen Teil davon ausmacht. Im Jahr 2020 entfielen rund 27,3% der Fixed-Income-Investitionen des Landes auf den chinesischen Immobilienmarkt.

Im Gegensatz zu den Industrieländern neigen Haushalte in China dazu, in den Immobilienmarkt zu investieren, anstatt Investment-Produkte zu kaufen. Dies wiederum führt zu hohen Eigentumsquoten.

Laut Mirae Asset waren ab 2019 60% des investierbaren Vermögens der Haushalte in Festlandchina im Immobilienmarkt und 24% als Bargeld und Einlagen allokiert, verglichen mit den USA, wo 24% in Immobilien und 15% in Bargeld und Einlagen investiert wurden. Im Gegensatz dazu haben die Haushalte in Festlandchina nur 8% ihres investierbaren Vermögens in Aktieninvestitionen allokiert, verglichen mit 25% im US-Markt, so die Marktanalyse weiter.

Wohin geht es mit Chinas Immobilienpreisen?

Fitch Ratings erwartet, dass die Verkäufe von Wohnimmobilien für 2021 weitgehend auf dem Niveau von 2020 bleiben werden, selbst wenn der Rückgang der monatlichen Verkäufe für den Rest dieses Jahres anhält.

Kuijs von Oxford Economics ist der Meinung, dass es sich bei dem Szenario für Immobilien um einen begrenzten kurzfristigen Abschwung handelt, der mit einer schrittweisen, kontrollierten langfristigen Konsolidierung gekoppelt ist. Bezüglich einer langfristigen Prognose fügt er hinzu, dass es der chinesischen Regierung gelingen werde, den Fußabdruck des Immobiliensektors sukzessiv zu reduzieren – sowohl den direkten als auch den indirekten Teil, der über die Bauindustrien verläuft. Darüber hinaus werde die Urbanisierung auch in den kommenden zehn Jahren die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreiben, so Kuijs.

Nach Ansicht von Pearly Yap, Lead Portfolio Manager bei Eastspring Investments, wird die Verlangsamung des chinesischen Immobiliensektors nicht allzu lange anhalten. Außerdem dürfte der Spillover-Effekt geringer ausfallen, da die Überkapazitäten in Industriesektoren wie Kohle und Stahl seit 2015 deutlich zurückgegangen sind. Hinzu komme, dass auch die Maßnahmen zur Bekämpfung von Spekulation die Immobilienpreise unter Kontrolle gehalten hätten, so Yap.

Wai Mei Leong, Portfoliomanagerin für Fixed Income bei Eastspring, bietet eine längerfristige Prognose: „Chinas wachsende Mittelschicht, Urbanisierung und die Entwicklung der chinesischen Megastädte dürften die Einnahmen des Immobiliensektors weiterhin stützen.“