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Die Covid-19-Pandemie hat das Wachstum des Immobilienangebots in Asien im Jahr 2020 eingedämmt. Da sich das Leben wieder langsam normalisiert, verbessert sich auch die Nachfrage nach Immobilienflächen. Wir fragten David Fassbender, Senior Portfolio Manager und Leiter Südostasien, PGIM Real Estate, zu den wichtigsten strukturellen Veränderungen im Immobiliensektor in Asien und den Chancen für Investoren.
AsiaFundManagers.com: Wie hat sich das Wachstum des Immobilienangebots in Asien in den letzten Jahren entwickelt?
David Fassbender: Schon seit vielen Jahren blickt der Westen beinahe neidisch auf die äußerst dynamischen Wachstumsraten in der Asien-Pazifik-Region. Die Corona-Krise scheint daran nichts zu ändern. Angeführt von einer raschen Erholung in China, ist die Wirtschaft der Region bereits wieder im Expansionsmodus und wird voraussichtlich ein rasantes Wachstum im Jahr 2021 verzeichnen. Der Internationale Währungsfonds (IWF) etwa traut Asien in einer aktuellen Schätzung eine vergleichsweise kräftige Konjunkturerholung zu. Demnach dürfte das Wirtschaftswachstum in der Region in diesem Jahr bei 7,6% liegen, für 2022 wird ein Plus von 5,4% erwartet.
Mit der fortschreitenden Normalisierung des Lebens verbessert sich auch die Nachfrage nach Immobilienflächen. Im Bürosektor zum Beispiel ist eine ansteigende Nachfrage insbesondere für hochwertige Flächen zu beobachten, auch wenn Büromieter weiterhin kostenbewusst bleiben.
Nachdem sich Immobilienwerte in den vergangen Jahren grundsätzlich sehr positiv entwickelt haben, konnten wir auch im Jahr 2020 einen nur sehr moderaten Rückgang der Immobilienpreise beobachten. Im Zuge der Erholung ergeben sich sowohl aufgrund zyklischer Trends (Erholung der Nachfrage und Mieten) als auch aufgrund etablierte strukturelle Trends, wie z.B. der demographische Wandel, interessante Investitionsmöglichkeiten in der Region.
AsiaFundManagers.com: Welche Auswirkungen hatte die Pandemie auf den asiatischen Immobiliensektor?
David Fassbender: Der asiatisch-pazifische Raum, der als erste Region von der Pandemie betroffen war, verzeichnete im ersten Quartal einen gewaltigen Stimmungsaufschwung und dürfte im Jahresverlauf 2021 wieder starkes Wachstum verzeichnen. Die Effektivität der nationalen Politik in Bezug auf die strengen Eindämmungsmaßnahmen zahlt sich nun in vielen Ländern aus, was dazu führen sollte, dass die asiatisch-pazifische Region die globale wirtschaftliche Erholung anführen wird. In den letzten Monaten waren jedoch in einigen Märkten wieder steigende Infektionsraten zu verzeichnen. Aufgrund vergleichsweise niedriger Impfraten, sollte man diesen Trend genau beobachten.
Logistik bleibt ein attraktiver Sektor für Investoren aufgrund des anhaltenden strukturellen Anstiegs des E-Commerce in den asiatisch-pazifischen Märkten. Darüber hinaus hat die durch die Pandemie ausgelöste Beschleunigung der Online-Ausgaben die Nachfrage erhöht und bei Einzelhändlern und Logistikbetreibern ein Gefühl der Dringlichkeit für eine Flächenexpansion geschaffen.
Die steigende Nachfrage nach modernen Logistikflächen durch E-Commerce- und Logistikanbieter und das wachsende Interesse von Investoren hat einen beispiellosen Schub in der Entwicklungstätigkeit ausgelöst was in vielen Ländern, besonders in China, Japan und Südkorea, zu einem deutlichen Anstieg des Flächenangebots geführt hat. Da es vergleichsweise einfach ist, schnell neue Logistikflächen zu schaffen, bleibt das durchschnittliche Mietwachstum, das sich seit 2016 auf durchschnittlich 1,5% pro Jahr beläuft, allerdings begrenzt.
Markt für Wohnimmobilien zur Vermietung gewinnt an Bedeutung
In Anbetracht eines schnell wachsenden Flächenangebots sollten die Investoren diszipliniert bleiben und innerhalb des Sektors zunehmend selektiver werden – besonders in Märkten wie Tokio und Seoul, wo die Fertigstellungen in den nächsten zwei Jahren auf Rekordniveau bleiben werden. Wir erwarten, dass die Performance zunehmend divergieren wird, und die Auswahl der richtigen Teilmärkten und Teilsektoren zunehmend an Bedeutung gewinnen wird. Logistikimmobilien in etablierten Teilmärkten, die in der Nähe von großen Bevölkerungszentren wie der Bay Area in Tokio und Satellitenstädten rund um Shanghai liegen oder die an Verkehrsknotenpunkten mit starker Konnektivität wie Icheon in der Nähe von Seoul liegen, sehen wir als eher defensiv und sollten sehr begehrt bleiben – insbesondere angesichts der Erwartungen der Verbraucher an kürzere Lieferzeiten.
Ein weiterer Sektor, der sich in den letzten Jahren gut entwickelt hat und gerade auch noch mal letztes Jahr deutlich an Bedeutung gewonnen hat, ist der Markt für Wohnimmobilien zur Vermietung. Grundsätzlich wird in fast allen Ländern im asiatisch pazifisch Raum, Wohnraum primär zum Verkauf und nicht zur Vermietung gebaut. Ausnahme hier ist Japan, wo wir einen etablierten Wohnungsmarkt zur Vermietung vorfinden. Gerade mit unseren Core und Core+ Mandaten haben wir in diesem Segment in den letzten Jahren stark investiert.
Aber auch in anderen Märkten sehen wir Potential für die Entwicklung eines institutionellen Wohnungsmarktes. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Märkte Australien und China hervorzuheben. In beiden Märkten hat die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien in den letzten Jahren deutlich abgenommen. Kombiniert mit einem Wunsch nach größerer Flexibilität, gerade in jüngeren Bevölkerungsschichten, ist von einer steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen auszugehen. In China kommt hinzu, dass dieser Markt aktiv von der Regierung gefördert wird. Definitiv eine Entwicklung die genau beobachtet werden sollte.
Der Bürosektor bietet eine attraktive zyklische Investitionsmöglichkeit, da die wirtschaftliche Erholung Gestalt annimmt. Diese Chance wird durch eine Verbesserung der Nettoabsorption unterstrichen, die in einer Reihe von Städten im letzten Quartal 2020 und im ersten Quartal 2021 nach einer Periode mit lauer Nachfrage ins Positive drehte. Zusätzlich zu den sich verbessernden wirtschaftlichen Bedingungen wird erwartet, dass die Bürofundamentaldaten im asiatisch-pazifischen Raum durch das Beschäftigungswachstum im Technologiesektor und die Mietnachfrage von globalen und regionalen Tech-Playern – insbesondere von schnell expandierenden chinesischen Unternehmen – angekurbelt werden. Da die Gesundheitsrisiken durch die Pandemie nachlassen, erwarten wir, dass gerade qualitativ hochwertige Büros in zentralen Geschäftsbezirken (CBDs) – mit guter Verkehrsanbindung, guter Verfügbarkeit von Serviceleistungen und Annehmlichkeiten sowie Nähe zu Kunden und Geschäftspartnern, attraktiv und widerstandsfähig bleiben werden.
AsiaFundManagers.com: Sie haben erwähnt, dass der Bürosektor in Asien trotz Corona 2020 gewachsen ist – wie lässt sich das erklären?
David Fassbender: Anders als in vergangenen Zyklen hielt sich das Immobilienangebotswachstum vor dem Abschwung in Grenzen und wird auch im Jahr 2021 und darüber hinaus voraussichtlich verhalten bleiben.
Der jüngste Zyklus war insofern ungewöhnlich, als das Angebotswachstum nie wirklich anstieg. Im Gegensatz zu früheren Abschwüngen, bei denen das Wachstum am Ende der Aufschwungphase in der Regel entweder hoch war oder sich beschleunigte, stand der sinkenden Nachfrage im Jahr 2020 nur ein sehr bescheidener Anstieg des gesamten Angebotszuwachses gegenüber.
Bis zu einem gewissen Grad ist der Abwärtstrend im Laufe der Zeit zu erwarten. Da die globalen Immobilienmärkte in den letzten Jahren erheblich gewachsen sind und immer mehr Flächen hinzugekommen sind, um den Anforderungen einer expandierenden Wirtschaft und eines expandierenden Arbeitsmarktes gerecht zu werden, werden die Neuzugänge im Verhältnis zum bestehenden Bestand immer kleiner. Sinkende Flächenanforderungen pro Arbeitskraft oder pro Produktionseinheit schränken die durch die Ausweitung der Nutzeraktivitäten generierte Nachfrage weiter ein.
Das Flächenwachstum hat sich in den letzten Jahren kaum beschleunigt, und die kurzfristige Entwicklungspipeline deutet darauf hin, dass das niedrige Versorgungsniveau anhalten wird. Verschiebungen, Bauverzögerungen und Stornierungen von Projekten, die aufgrund der Pandemie noch nicht in Angriff genommen wurden, deuten auf Abwärtsrisiken für die Prognosen der Angebotsveränderung auf kurze Sicht hin.
Im asiatisch-pazifischen Raum verzeichnete der Bürosektor einen Anstieg des Angebots auf 3,1% im Jahr 2020, verglichen mit einem Durchschnitt von 1,7% pro Jahr in den vorangegangenen fünf Jahren. Peking, Schanghai und Tokio verzeichneten 2020 alle vergleichsweise hohe Fertigstellungen von neuen Projekten, aber selbst in diesen Märkten wird die Pipeline in den nächsten Jahren begrenzt bleiben.
AsiaFundManagers.com: Wenn mehr Volkswirtschaften sich weiter öffnen, welche Immobiliensektoren werden im nächsten Jahr wahrscheinlich eine steigende Nachfrage aufweisen?
David Fassbender: Ein weiterer Schub in Richtung Online-Handel aufgrund der Pandemie bedeutet, dass die säkulare Nachfrage nach Logistik stark bleibt. Interessant in diesem Zusammenhang ist, dass die Miete nur einen kleinen Teil der gesamten Betriebskosten eines Logistikunternehmens ausmacht und gerade im Verhältnis zu Transportkosten eher gering ist. Dies könnte für Vermieter einen größeren Spielraum bedeuten, um in gut gelegenen Teilmärkten, die es einem Logistikbetreiber oder Einzelhändler ermöglichen, ein Gleichgewicht zwischen Liefergeschwindigkeit, Lagerhaltung und Transportkosten zu finden, Mieterhöhungen durchzusetzen.
Einige Teilsektoren innerhalb des Logistikmarktes, wie z.B. klimatisierte Logistikanlagen, könnten besonders attraktiv sein. Es wird prognostiziert, dass sich in den großen Volkswirtschaften der Region die Marktdurchdringung im Online-Lebensmittelhandel in den nächsten Jahren verdoppeln wird, was die Nachfrage nach klimatisierten und kühlkettengeführten Logistikanlagen antreibt, die in vielen Märkten nach wie vor unterversorgt sind.
Wie bereits erwähnt, sollte auch der Wohnungsmarkt interessant bleiben, insbesondere wenn das aktuelle Wachstum in diesem Segment in Märkten wie Australien und China anhält und die jeweiligen Regierungen die Entwicklung durch entsprechende Regulierung und Besteuerung fördern.
AsiaFundManagers.com: Vielen Dank für das Interview.
