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China Immobilienmarkt: Erholung in weiter Ferne

Property sales in China have dropped over 40% during the first two months of 2022
Property sales in China have dropped over 40% during the first two months of 2022

Chinas Immobilienmarkt ist im vergangenen Jahr stark abgekühlt, was größtenteils auf die verringerte Liquidität und zum Teil auf schwache Nachfrage zurückzuführen ist. Im Jahr 2021 gerieten  einige der größten Immobilienentwickler Chinas mit der Rückzahlung von Krediten in Verzug, was Bedenken hinsichtlich der allgemeinen Widerstandsfähigkeit der chinesischen Wirtschaft weckte. Neben China Evergrande sind unter anderem auch Sunac China, Shimao Holdings und Zhenro mit Zahlungen in Verzug geraten.

Der chinesische Immobiliensektor ist seit einigen Jahrzehnten ein wichtiger Motor der Wirtschaft und trägt nach Schätzungen von JP Morgan etwa 25 % zum BIP des Landes bei. Diese Berechnung schließt verschiedene andere Branchen ein, die vom Immobiliensektor abhängig sind.

Wohneigentum hat in China auch eine kulturelle Komponente. Ca. 70 % des Vermögens chinesischer Haushalte sind in Immobilien investiert, wie aus Daten von Loomis, Sayles & Co. hervorgeht.

Ein Jahr voller Probleme für Chinas Immobilienmarkt

Nachdem die chinesische Regierung eine Reihe von Vorschriften erlassen hatte, um den Immobilienmarkt von seinem kreditgetriebenem Wachstum zu bremsen, brachen für chinesische Immobilienentwickler schwierige Zeiten an. Das Ziel der Regierung war es, die Abhängigkeit der Wirtschaft vom Immobiliensektor und den mit ihm verbundenen Branchen zu verringern und Investitionen in andere Bereiche umzuleiten.

Ausgehend von den Daten der 100 größten Immobilienunternehmen für die ersten beiden Monate des Jahres 2022, die vom Marktforschungsunternehmen China Real Estate Information Corp. erfasst wurden, sind die Immobilienverkäufe im Land um über 40 % zurückgegangen.

Auch die Preise für neue Eigenheime sanken im Februar um 0,13 % gegenüber dem Vormonat, wie aus den Daten des Nationalen Statistikamtes hervorgeht. Immobiliengesellschaften senken die Preise und bieten hohe Preisnachlässe, um den Verkauf anzukurbeln. Doch das hat dem Sektor bislang kaum geholfen.

Der MSCI China Real Estate Index (USD) ist im Jahresverlauf bis 31. März um 41,15 % gesunken, während der MSCI China Index im gleichen Zeitraum um 31,47 % nachgab. Der Immobilienindex ist allein im März 2022 um fast 10 Prozent gefallen.

Die chinesische Regierung hat sich mit den Problemen des Immobiliensektors befasst, nachdem Immobilienentwickler in Verzug geraten waren. Zu diesem Zweck hat sie einige der Beschränkungen gelockert, die 2020 eingeführt worden waren. Wang Tao, Chefvolkswirt der UBS in China, sagte Anfang des Jahres, dass die Lockerung der Politik dem Immobiliensektor geholfen habe. Für 2022 erwarte er weitere solche Maßnahmen.

Präsident Xi Jinping will als zentrale Reform im Rahmen der Common Prosperity“-Kampagne eine Immobiliensteuer einführen. Damit soll erreicht werden, dass Chinesen Immobilien nicht mehr als Investitionsobjekt betrachten. Die Einführung der Immobiliensteuer steht noch aus. In den nächsten Jahren sollen in verschiedenen Städten Pilotprojekte durchgeführt werden, bevor die Steuer landesweit eingeführt wird.

Der Wirtschaftswissenschaftler und hochrangige chinesische Politiker Liu He sagte kürzlich, dass die Regierung den Wohnungsmarkt stärker stützen werde. Kurz darauf berichteten staatliche Medien, dass die befürchtete Immobiliensteuer verschoben worden sei.

Premierminister Li Keqiang sagte außerdem, dass die Regierung Städte-spezifische Maßnahmen ergreifen werde, um eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.

„Trotz der Lockerung der Politik und der Senkung der Hypothekenzinsen glauben wir, dass der Immobilienmarkt länger brauchen wird“, schreibt Aktienanalyst Li Tang auf Smartkarma.

Wahrscheinlich wird es im dritten oder vierten Quartal nächsten Jahres zu einer Erholung der Nachfrage kommen, da Immobilienkäufer immer noch abwartend sind. „Wir gehen davon aus, dass die Hypothekenzinsen noch sinken können, was die Stimmung im Markt allmählich verbessern wird“, so Li Tang weiter.

Wie geht es weiter mit dem chinesischen Immobilienmarkt?

Nach einigen spektakulären Zahlungsausfällen im vergangenen Jahr sehen sich chinesische Immobilienentwickler 2022 erneut gewaltigen, fälligen Krediten gegenüber. Einem Bericht von Reuters zufolge belaufen sich die bis 2022 fälligen Kredite chinesischer Immobilienentwickler auf 117 Mrd. USD, 36 Mrd. davon sind in US-Dollar denominiert.

Der chinesische Immobilienboom beruhte weitgehend auf der Förderung durch die Lokalregierungen, die ihrerseits durch den Verkauf von Grundstücken und Steuern auf Immobilienprojekte Geld verdienten. Der Rückgang der Immobilienverkäufe hat die Kassen der Lokalregierungen belastet.

Premier Li Keqiang sagte, die Zentralregierung werde die Zahlungen an die Lokalregierungen um 18 % oder 1,5 Billionen Yuan (235,5 Mrd. USD) auf insgesamt 9,8 Billionen Yuan erhöhen. Nomura erklärte allerdings in einer kürzlich veröffentlichten Studie, dass dieser finanzielle Stimulus kaum Auswirkungen auf die lokalen Regierungen haben dürfte.

„Wir erwarten für die Zukunft eine weitere Lockerung, aber gleichzeitig auch mehr Zahlungsausfälle. Für 2022 gehen wir von einer Ausfallrate von 19 % für hochverzinsliche chinesische Immobilien aus„, sagte Kenneth Ho von Goldman Sachs Research.

Vergangene Woche berichtete Nikkei, dass mehr als die Hälfte der größten chinesischen Geldgeber ihr Engagement im Immobiliensektor im vergangenen Jahr reduziert haben. Bis Ende 2021 waren die ausstehenden Kredite von 17 der 32 führenden, an der Hongkonger Börse notierten Banken an den Immobiliensektor zurückgegangen.

Die vier großen chinesischen Banken verzeichneten einen Anstieg der Kreditvergabe an Immobilienentwickler um 4,9 %, was eine deutliche Verlangsamung gegenüber den zuvor verzeichneten zweistelligen Zuwächsen bedeutet.

Inzwischen sind auch Geldanlageprodukte, die in Immobilien investiert sind, in Zahlungsverzug geraten. Daten des Use Finance & Trust Research Institute zeigen, dass immobiliengebundene Fondsprodukte 2021 Dividenden oder Zahlungsverpflichtungen in Höhe von 91,7 Mrd. Yuan nicht erfüllen konnten. Das ist eine Verdoppelung gegenüber 2020.

Die Liquiditätssorgen des chinesischen Immobiliensektors scheinen kein Ende zu nehmen, zumal auch die Anleiheemissionen im ersten Quartal 2022 stark zurückgegangen sind, so BRI, der Research-Bereich des Online-Immobilienmaklers Beike. Einschließlich der Onshore-Emissionen nahmen chinesische Immobilienunternehmen in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 173,3 Mrd. Yuan auf. Das ist ein Rückgang von 43 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

„Rückläufige Umsätze, knappe Liquidität und Barmittel, die auf Treuhandkonten oder bei Joint-Venture-Partnern gebunden sind, deuten auf steigende Zahlungsausfälle hin“, so die Ratingagentur S&P Global in ihrem Report „China’s Property Downcycle Won’t End With Policy Easing“.

(1 Yuan = 0,16 USD)