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Mit dem Ziel, verschuldete regionale Verwaltungen und staatliche Unternehmen mit Liquidität zu versorgen, hat China jetzt Real Estate Investment Trusts (REITs) als neues Anlageform zugelassen. Allerdings nur für Infrastrukturprojekte, um Investitionskapital in solche Projekte in Schlüsselgegenden zu lenken.
Laut Fitch Ratings hat Chinas REIT-Initiative den regionalen Verwaltungen einen Weg ermöglicht, vorausgegangene Investitionen zu recyceln und eine Aktine-ähnliche Form der Finanzierung für Projekte zu schaffen.
Aufsichtsbehörden planen REIT-Route mit Bedacht
Die sogenannten C-REITs, die den Beginn einer neuen Ära für Chinas Infrastruktur markieren, zielen darauf ab, persönliche Ersparnisse und private Kapitalbeteiligungen in diesem Sektor zu fördern und so Ersparnisse langfristig in Investitionskapital umzuwandeln. Zuvor hatte China nur privat gehandelte Quasi-REITs, hauptsächlich für institutionelle Anleger, zugelassen.
Chinas REITs sind wie öffentliche Fonds strukturiert und durch reale Vermögenswerte unterlegt. Dabei erlauben Chinas Rahmenbedingungen dabei nur REITs, bei denen die zugrundeliegenden Vermögenswerte Infrastrukturprojekte sind – und nicht wie in anderen Ländern Gewerbeimmobilien.
Um die Entwicklung der Infrastruktur voranzutreiben, hat China im Mai letzten Jahres diesen lange erwarteten Markt angekündigt. Die obersten Wertpapieraufsichtsbehörden des Landes – die China Securities Regulatory Commission (CSRC) und die National Development and Reform Commission (NDRC) – genehmigten die Registrierung von neun infrastrukturbasierten REITs. Sie wurden im Juni 2021 an den Börsen von Shanghai und Shenzen gelistet und sollen 4,9 Mrd. USD einnehmen. Diese neun C-REITs sind an Infrastrukturprojekte wie Autobahnen, Industrieparks, Lagerhäuser und Logistik, sowie an grüne Projekte gebunden.
In einem kürzlich veröffentlichten Rundschreiben der NDRC vom August heißt es, dass die chinesische Regierung „nationalen strategischen Schlüsselinfrastrukturprojekten“ bei der Erprobung der REITs Vorrang einräumen und „das Testen neuer Formen von Infrastruktur fördern“ wird. Zu den neuen Infrastrukturprojekten gehören Datenzentren, Zentren für künstliche Intelligenz, 5G-Projekte, Telekommunikationstürme, das Internet of Things (IoT), industrielles IoT, Breitband-Internet, intelligenter Verkehr, intelligente Energie und Smart-City-Projekte.
Zu den wichtigsten Bereichen, die von den Infrastruktur-REIT-Versuchen abgedeckt werden sollen, gehören der Behörde zufolge Lagerlogistik, Eisenbahnlinien, Flughäfen, Häfen, städtische Abwasserentsorgung und Recycling, Abfallbehandlung und kommunale Versorgungsbetriebe. Projekte wie Hotels, Gewerbegebiete, Bürohochhäuser, Wohnungen und Wohngebäude sind von den REIT-Konzepten ausgeschlossen.
Laut Gao Li, der Sprecherin der CSRC, plant China, den Wirkungsbereich des Infrastruktur-REIT-Programms zum richtigen Zeitpunkt und in gleichmäßigem Tempo zu erweitern. Sie fügte hinzu, dass die CSRC institutionelle Anleger wie Banken, Versicherer, Sozialversicherungsfonds und Wertpapierfonds weiter ermutigen wird, sich an REIT-Investitionen zu beteiligen, die Regeln und die Aufsicht zu verbessern und die gesunde Entwicklung des REIT-Sektors zu gewährleisten.
Peking hat seit 2008 REITs erwägt. Bedenken hinsichtlich des durch Schulden angeheizten Booms auf dem chinesischen Immobilienmarkt in den letzten zehn Jahren haben jedoch verhindert, dass dieses Pilotprogramm früher gestartet wurde. Nun hoffen die Finanzaufsichtsbehörden, den Infrastruktur-REIT-Markt innerhalb eines Jahrzehnts auf ein Volumen von 766 Mrd. USD auszubauen. Laut APREA, der Asia Pacific Real Estate Association, wurde das REIT-Programm von Peking bewusst ausgewählt, um Chinas Erholung von der Covid-19-Pandemie voranzutreiben.
Großes Potenzial für Investoren
Die meisten Analysten sind der Meinung, dass REITs, die wie Aktien gehandelt werden, aber wie Anleihen stabile Dividenden bieten, Anlegern über Infrastrukturinvestitionen Zugang zum chinesischen Aktienmarkt mit einer Marktkapitalisierung von 11,7 Bio. USD. verschaffen und eine gute Portfolio-Diversifizierung bieten.
China ist zwar ein Neuling auf dem Gebiet der REITs, aber in anderen bedeutenden Volkswirtschaften wie Singapur, Japan und den USA sind REITs bereits eine beliebte Anlageklasse. Da die Ausgaben für die Infrastruktur eine wichtige Wachstumssäule für China sind, sind Experten der Meinung, dass C-REITs ein immenses Potenzial für Investoren haben.
Nach Schätzungen der Goldman Sachs Group könnte der China REIT-Markt einen Wert von schätzungsweise 3 Bio. USD erreichen und damit die Vereinigten Staaten (mit einer Marktkapitalisierung von 1,2 Bio. USD) als weltweit größten Markt übertreffen. Laut Standard & Poor’s haben Chinas Infrastruktur-REITs das Potenzial, sich in den nächsten 10 Jahren zu einem Markt mit einem Wert von 300 bis 735 Mrd. USD zu entwickeln, der von „neuen Infrastrukturen“ und E-Commerce-Anlagen angetrieben wird.
George Xiong, Executive Director of Valuations in China bei JLL sagte, dass das Unternehmen in Zukunft mit einer Reihe von REIT-Neueinführungen in China rechnet. „Bislang wurden die ersten REITs stabil gehandelt, wobei die meisten Anteile von Sponsoren und inländischen Institutionen übernommen wurden und weniger als 20% der Anteile von Einzelanlegern gekauft wurden. Sie bieten zwar Liquidität, aber die meisten Anleger werden ihre Anteile voraussichtlich länger halten“, so Xiong in einee Einschätzung vom August.
George Xiong, Executive Director of Valuations in China, sagte bei JLL, dass das Unternehmen in Zukunft mit einer Reihe von REIT-Neueinführungen in China rechnet. „Bislang wurden die ersten REITs stabil gehandelt, wobei die meisten Anteile von Sponsoren und inländischen Institutionen übernommen wurden und weniger als 20 % der Anteile von Einzelanlegern gekauft wurden. Sie bieten zwar Liquidität, aber die meisten Anleger werden ihre Anteile voraussichtlich länger halten“, so Xiong in einem Bericht vom August.
Kanyi Lui, Finanzexperte und Partner bei Pinsent Masons, sagte, dass Chinas Belt-and-Road-Initiative eine potenziell riesige Pipeline von Kandidaten für künftige Infrastruktur-REITs bietet. „Geplante Verbindungen mit Hongkong könnten die Beteiligung ausländischer Investoren ermöglichen.“
„REITs werden auch dazu beitragen, den chinesischen Kapitalmärkten mehr Breite und Tiefe zu verleihen“, sagt Pearly Yap, Portfoliomanagerin Equity Income bei Eastspring Investments. „Wir gehen davon aus, dass der Anwendungsbereich in Zukunft über Infrastrukturanlagen hinausgehen wird.“
Nach Ansicht des Assetmanagers bietet Chinas jüngste Anlageklasse interessante Möglichkeiten für Investoren. „Allerdings werden die Renditen und die Qualität der zugrundeliegenden Vermögenswerte für Investoren bei der Auswahl und Investition in REITs ausschlaggebend sein“, so Yap.
