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Kann sich der chinesische Immobilienmarkt erholen?

Can China’s real estate market rebound?
Harbin City, China

Der chinesische Immobilienmarkt wurde in den letzten Monaten von einer Liquiditätskrise geplagt. Projekte wurden gestoppt, und die Anleihen-Ausfälle haben zugenommen, da Peking die Risikokontrollen verschärft und die Kreditaufnahmefähigkeit von Bauträgern eingeschränkt hat, um die hohen Schulden zu senken. Die politischen Entscheidungsträger haben nun jedoch zugesagt, die Bemühungen zur Ankurbelung des Immobilienmarktes zu verstärken, systemische Probleme zu vermeiden und die Branche zu stabilisieren.

China setzt auf lang erwartete Reformen

China will bis 2022 2,4 Millionen billige Mietwohnungen bereitstellen, sagte Wang Menghui, Leiter des Ministeriums für Wohnungsbau, Stadt- und Landentwicklung. Laut Wang ist „Chinas tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum relativ stark“.

Laut dem chinesischen Premierminister Li Keqiang „wird die Regierung den kommerziellen Wohnungsmarkt unterstützen, um den legitimen Bedürfnissen von Wohnraumkäufern besser gerecht zu werden, und stadtspezifische Maßnahmen durchführen, um die gesunde Entwicklung des Immobiliensektors zu fördern“.

Die chinesische Regierung hat auf dem jährlichen Nationalen Volkskongress (NVK), der Anfang des Monats stattfand, Pläne zur Gewährleistung stabiler Immobilienpreise vorgestellt und die Einrichtung eines Finanzstabilitätsfonds angekündigt.

Da die Wirtschaft unter dem Einbruch des Immobilienmarktes und den Rückgängen im Zusammenhang mit der Covid-Pandemie leidet, hat auch die chinesische Zentralbank ihre geldpolitische Lockerung verstärkt. Darüber hinaus hat die People’s Bank of China Ende Februar mittels Reverse-Repo-Geschäft netto 45,8 Mrd. USD in das Finanzsystem gepumpt, um die Liquidität stabil zu halten.

Wandel in der Wohnungspolitik: China muss mehr tut

Experten sind besorgt, dass diese politischen Schritte für den chinesischen Immobilienmarkt noch zu unklar sind und durch konkretere Maßnahmen untermauert werden müssen.

„Obwohl wir Chinas geld- und fiskalpolitischen Kurswechsel für vielversprechend halten, sind unserer Meinung nach noch weitere unterstützende Maßnahmen erforderlich, um den angeschlagenen Immobiliensektor zu stabilisieren und eine Erholung voranzutreiben“, so Hayden Briscoe, Head of Fixed Income, Global Emerging Markets und Asia Pacific bei UBS Asset Management.

„Die jüngsten marginalen Feinabstimmungen sind keine bahnbrechenden Veränderungen“, heißt es in einem aktuellen Bericht der Investmentbank Citi, der hinzufügt: „Das Beste, was wir im Moment erwarten können, ist ein gezielter Schutz vor Verlusten einiger namhafter Firmen durch die Koordination mit der lokalen Regierung und den Finanzinstituten.“

Fitch Ratings prognostiziert für China in diesem Jahr ein Wachstum von 4,8%, was unter dem offiziellen Ziel von 5,5% liegt. Die Ratingagentur sieht die Aussichten vor allem durch die neuen Lockdowns und den schlechten Immobilienmarkt getrübt. Der Immobilienmarkt macht mehr als ein Viertel des chinesischen BIP aus. Fitch erwartet jedoch weitere Senkungen der Zinssätze und des Mindestreservesatzes (RRR) sowie eine erhebliche Lockerung der Finanzpolitik durch die Zentralbank.

In Bezug auf die Liquiditätserhöhung durch die People’s Bank of China (PBOC) sagte Fitch, dass es „verfrüht wäre, das Ausmaß einer Liquiditätserhöhung für Bauträger zu berücksichtigen, solange keine Klarheit über die Verwendung der Erlöse aus den Vorverkäufen besteht“.

Chinesischer Immobilienmarkt noch nicht über den Berg

Die Maßnahmen der Regierung zur Lockerung des Drucks auf den Immobilienmarkt haben die Erholung der angeschlagenen Aktien chinesischer Bauträgerunternehmen begünstigt. Nach der Ankündigung ist der Hang Seng Mainland Properties Index um 30% gestiegen (Stand 22. März). Die wichtigsten Finanzdaten und Immobilienstatistiken zeichnen jedoch ein anderes Bild und deuten darauf hin, dass sich der chinesische Immobilienmarkt immer noch abkühlt.

In den ersten beiden Monaten des Jahres 2022 stiegen die durchschnittlichen Preise für neue Eigenheime in China um 1,7% bzw. 1,2%. Im gleichen Zeitraum fielen die Preise für neue Häuser in 70 chinesischen Städten jedoch um 0,13% bzw. 0,04%.

„Der rapide Rückgang der Immobilienpreise hat sich im Januar endlich verlangsamt, nachdem er monatelang im negativen Bereich lag, aber die durchschnittlichen Immobilienpreise in 70 Städten haben sich nicht verbessert“, so Briscoe von UBS.

Auch die Nachfrage nach Eigenheimen hat sich in China noch nicht erholt. In den ersten beiden Monaten des Jahres 2022 verzeichneten die 100 größten Bauträger einen Rückgang der Hausverkäufe um 43%.

Fitch Ratings schätzt, dass die Mittelzuflüsse chinesischer Bauträger aus Anzahlungen und Hypotheken im Februar um 24% gegenüber dem Vorjahresmonat zurückgegangen sind.

„Die zunehmenden Covid-19-Fälle haben in letzter Zeit einen Schatten über Immobilienverkäufe und damit die Innenfinanzierung der Bauträger belastet. Eine Erholung der internen Finanzierung ist eine wesentliche Voraussetzung für eine Belebung der externen Finanzierung“.

Laut Analysten von Moody’s müssen viele angeschlagene Bauträger noch etwa 32 Mrd. USD an Offshore-Anleihen bedienen, die später in diesem Jahr fällig werden.

Kaven Tsang, Analyst bei Moody’s, sagte: „Die Bauträger werden weiterhin mit Einschränkungen beim Zugang zu Finanzmitteln konfrontiert sein, was ihr Ausfallrisiko erhöht, insbesondere bei denjenigen, die ein großes Engagement im Ausland mit begrenzten Liquiditätspuffern haben.“

Tsang zufolge erholten sich die Preise in den Städten der obersten Kategorie etwas, während in den Städten der unteren Kategorie mit weiteren Rückgängen zu rechnen sei. Außerdem habe sich die Bautätigkeit nicht erholt, was teilweise durch das Wiederaufleben der lokalen Omicron-Fälle behindert werde.

Große chinesische Bauunternehmen berichteten diese Woche, dass sie entweder nicht in der Lage sind, ihre Finanzergebnisse rechtzeitig zu veröffentlichen, oder dass sie es versäumt haben, Vorstandssitzungen anzusetzen.

Der bedeutendste Fall war der von Evergrande, einem der größten chinesischen Bauträger mit Verbindlichkeiten in Höhe von 300 Mrd. USD. Dieser teilte mit, dass er nicht in der Lage sein wird, bis Ende März die Ergebnisse für das am 31. Dezember 2021 abgeschlossene Geschäftsjahr zu veröffentlichen. Und zwar „wegen drastischer Veränderungen seines operativen Umfeldes seit der zweiten Jahreshälfte 2021″ und „der Auswirkungen des Covid-19-Ausbruchs“. In der Zwischenzeit sagte der Wirtschaftsprüfer des Unternehmens, dass in diesem Jahr „eine große Anzahl zusätzlicher Audits“ stattfinden werde.

Ein weiterer Grund zur Besorgnis war die Ankündigung des Wechsels der Wirtschaftsprüfer vor den Ergebnissen, durch chinesische Baufirmen wie Aoyuan, Shanghai Shimao, Ronshine und Hopson.

„Wenn Bauträger vor der Saison ihrer Jahresergebnisse die Wirtschaftsprüfer wechseln, lässt das in der Regel die Alarmglocken läuten und der Markt macht sich ernsthafte Sorgen über die Vertrauenswürdigkeit ihrer Finanzzahlen“, so die japanische Bank Nomura in einer kürzlich veröffentlichten Notiz.