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China Immobilienmarkt auf dem Weg der Erholung?

Chinas kränkelnder Immobilienmarkt, der etwa ein Viertel der chinesischen Wirtschaft ausmacht, zeigt Anzeichen einer Erholung, nachdem seit Ende vergangenen Jahres Unterstützung durch die Politik angelaufen ist.

Jüngste Daten deuten auf erste positive Nachrichten für den Markt hin. Laut den am Montag veröffentlichten Zahlen des National Bureau of Statistics sind die Preise für neue Immobilien in 70 chinesischen Städten im vergangenen Monat mit -0,04% kaum gesunken. Im Vergleich dazu der Dezember, da fielen die Preise um 0,28%. In den vier größten Städten stiegen die Preise im Januar sogar um durchschnittlich 0,65%.

Chinas Wohnungsbauminister versprach jüngst, den Immobilienmarkt in diesem Jahr stabil zu halten. Auf einer Pressekonferenz sagte Wang Menghui, Leiter des Ministry of Housing and Urban-Rural Development, dass „China die Kontinuität und Stabilität der politischen Maßnahmen beibehalten und gleichzeitig die Präzision und Koordination dieser Maßnahmen verstärken wird“.

Die Zusicherung erfolgte nach einer Reihe von Regulierungen am Immobilienmarkt. Zuletzt wurden Banken in zwei der größten Metropolen Chinas, Shanghai und Guangzhou, aufgefordert, die Vergabe von Immobilienkrediten zu beschleunigen und ein Wachstum zu fördern. Laut einer Umfrage des Beike Research Institute haben Banken in rund 90 Städten im Februar die Hypothekenzinsen gesenkt.

Im Januar kündigte die People’s Bank of China (PBOC) außerdem die erste Senkung des Hypothekenzinssatzes seit zwei Jahren an und erklärte, sie wolle „die Grundstückspreise, Immobilienpreise und Erwartungen stabil halten“. Der einjährige Leitzins für Kredite an Unternehmen und Haushalte wurde um 10 Basispunkte auf 3,7% gesenkt, während der fünfjährige Leitzins für Hypothekenfinanzierungen um 5 Basispunkte auf 4,60% und damit auf den niedrigsten Stand seit über zwei Jahren gesenkt wurde.

Die PBOC lockerte auch die einjährige Obergrenze für die Kreditvergabe und beseitigte damit regulatorische Hindernisse für Bankkredite zur Finanzierung kostengünstiger Mietprojekte. Um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern, haben zudem Banken auch gezielte Rabatte angeboten.

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Wohnungsverkäufe bleiben niedrig

Trotz der Lockerungsmaßnahmen und der sich zeigenden Preisstabilisierung bleibt die Stimmung der Käufer auf dem Immobilienmarkt gedämpft, was den Cashflow der Bauunternehmen zusätzlich belastet.

Die Wohnungsverkäufe der 100 größten Bauträger gingen im Januar um 41% zurück, nachdem sie im Dezember um 38% gesunken waren, wie Daten der China Real Estate Information Corp (CRIC) zeigen.

Während Evergrande mit 95% den stärksten Umsatzrückgang verzeichnete, lagen die Rückgänge bei Longfor, Seazen, CIFI, Jinmao und Vanke zwischen 45% und 53%, während Country Garden und Sino-Ocean mit 11% und 18% die geringsten Rückgänge zu verzeichnen hatten.

Analyst Li Tang, der auf Smartkarma veröffentlicht, kritisiert die politische Unterstützung für den Markt immer noch al unzureichend. „Eine solide Erholung des Immobiliensektors hängt immer noch von der Nachfrageseite ab, die länger brauchen dürfte, um sich zu erholen, da die Menschen auf eine stärkere politische Unterstützung warten und darauf, dass die Regierung das Vertrauen in die angeschlagene Bauträger wiederherstellt.“

Für die verschuldeten chinesischen Bauträger sind die Finanzmittel nach wie vor knapp. „Es gibt Anzeichen für eine leichte Verbesserung einiger Finanzierungskanäle seit Ende 2021, nachdem die Politik eine leichte Lockerung vorgenommen hat, wie z.B. die Normalisierung von Hypothekendarlehen und eine allmähliche Erholung von Entwicklungskrediten“, schreibt Fitch Ratings in einem aktuellen Bericht. „Eine nachhaltige Erholung des Umsatzwachstums ist jedoch unerlässlich, damit Kreditgeber und Fremdkapitalmarktinvestoren wieder Vertrauen fassen können.

Fitch erwartet für 2022 einen Rückgang der Verkäufe von neuen Immobilien um 10-15% und einen Rückgang des durchschnittlichen Verkaufspreises um 5%.

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